Người cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn điện tử?

Theo quy định mới có hiệu lực từ 1/7/2026, cá nhân và hộ kinh doanh có hoạt động cho thuê bất động sản không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử, kể cả khi doanh thu từ hoạt động cho thuê vượt 1 tỷ đồng/năm.

Tuy nhiên, việc không phải sử dụng hóa đơn điện tử không đồng nghĩa với việc được miễn kê khai và nộp thuế. Khi phát sinh doanh thu thuộc diện chịu thuế, người cho thuê vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật.

Cho thuê nhà phải nộp những loại thuế nào?

Đối với hoạt động cho thuê bất động sản có doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm, cá nhân và hộ kinh doanh phải nộp hai loại thuế gồm:

• Thuế giá trị gia tăng (GTGT): bằng 5% doanh thu.
• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): bằng 5% phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm.

Công thức tính thuế

• Thuế GTGT = Doanh thu × 5%
• Thuế TNCN = (Doanh thu − 1.000.000.000 đồng) × 5%

Người cho thuê nhà nên xác định đúng doanh thu tính thuế để thực hiện kê khai chính xác, tránh phát sinh tiền chậm nộp hoặc xử phạt vi phạm hành chính.

Vừa kinh doanh vừa cho thuê nhà được hưởng ưu đãi gì?

Một điểm đáng chú ý là trường hợp hộ kinh doanh vừa kinh doanh, vừa cho thuê bất động sản, mức giảm trừ doanh thu 1 tỷ đồng được áp dụng riêng cho từng hoạt động.

Quy định này giúp giảm nghĩa vụ thuế và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người nộp thuế có nhiều nguồn thu nhập.

Thời hạn kê khai thuế cho thuê nhà

Cá nhân, hộ kinh doanh trực tiếp kê khai với cơ quan thuế có thể lựa chọn một trong hai hình thức sau:

Phương án 1: Kê khai 2 lần trong năm

• Lần 1: Chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế.
• Lần 2: Chậm nhất ngày 31/1 của năm tiếp theo.

Phương án 2: Kê khai 1 lần theo năm

• Chậm nhất ngày 31/1 của năm liền kề sau năm phát sinh doanh thu.

Đối với trường hợp tổ chức thuê bất động sản thực hiện khai và nộp thuế thay, việc kê khai được thực hiện theo từng kỳ thanh toán tiền thuê.

Hồ sơ kê khai thuế cho thuê bất động sản

Người nộp thuế sử dụng:

• Mẫu 01/BĐS ban hành kèm Thông tư 50/2026.
• Mẫu 01/BK-BĐS (bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê) ban hành kèm Thông tư 18/2026.

Đáng chú ý, khi nộp Mẫu 01/BĐS, cá nhân đồng thời thực hiện đăng ký mã số thuế, không cần làm thêm thủ tục đăng ký thuế riêng như trước đây.

Mua Bán Nhà Đất Phải Nộp Thuế Bao Nhiêu?

Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân là bên bán, trừ các trường hợp được miễn thuế theo quy định.

Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay thì bên mua sẽ thực hiện kê khai và nộp thay, nhưng nghĩa vụ thuế vẫn thuộc về người chuyển nhượng.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán tại thời điểm chuyển nhượng.

Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn quy định thì sao?

Trong trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn mức do Nhà nước quy định hoặc không ghi giá, cơ quan thuế sẽ xác định giá tính thuế như sau:

• Đối với đất: áp dụng theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Đối với nhà và công trình gắn liền với đất: áp dụng theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.

Thời điểm xác định thuế khi chuyển nhượng nhà đất

Tùy từng trường hợp, thời điểm xác định thu nhập tính thuế sẽ khác nhau:

• Nếu bên bán trực tiếp nộp thuế, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Nếu bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Người nộp thuế cần lưu ý điều gì?

Người chuyển nhượng bất động sản có trách nhiệm:

• Kê khai trung thực, đầy đủ thông tin.
• Cung cấp hồ sơ theo quy định.
• Nộp đúng và đủ số thuế theo thông báo của cơ quan thuế.
• Thực hiện đúng thời hạn để tránh phát sinh tiền chậm nộp.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ từ cơ quan có thẩm quyền, cơ quan thuế sẽ ban hành thông báo nộp thuế trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc.

Kết luận

Năm 2026 có nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến thuế cho thuê nhà và thuế chuyển nhượng bất động sản. Người dân cần phân biệt rõ việc không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử với nghĩa vụ kê khai, nộp thuế. Đồng thời, khi mua bán nhà đất cần nắm rõ cách tính thuế, thời điểm kê khai và các quy định về giá tính thuế để đảm bảo quyền lợi và tránh vi phạm pháp luật.

Việc cập nhật kịp thời các quy định mới sẽ giúp cá nhân, hộ kinh doanh và nhà đầu tư bất động sản chủ động hơn trong quá trình giao dịch và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Câu hỏi thường gặp

Cho thuê nhà dưới 1 tỷ đồng có phải nộp thuế không?

Nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà không vượt ngưỡng chịu thuế theo quy định thì không phải nộp thuế. Tuy nhiên người cho thuê vẫn cần kê khai theo hướng dẫn của cơ quan thuế.

Cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn điện tử?

Không. Theo quy định mới từ ngày 1/7/2026, hoạt động cho thuê bất động sản không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử.

Thuế khi bán nhà là bao nhiêu?

Thông thường thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản bằng 2% giá chuyển nhượng, trừ các trường hợp được miễn thuế theo quy định.

Bên mua hay bên bán phải nộp thuế?

Người bán là người có nghĩa vụ nộp thuế. Hai bên có thể thỏa thuận bên mua nộp thay nhưng nghĩa vụ thuế vẫn thuộc người chuyển nhượng.

inhadat.net