Nhiều chủ đầu tư tăng chiết khấu để kích cầu bất động sản, giữ giá bán thay vì giảm giá trực tiếp

Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026: Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản giảm

Theo Báo cáo thị trường nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của DXS-FERI, cả nước ghi nhận khoảng 37.300 sản phẩm mới mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 26.000 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025.

Diễn biến này cho thấy dù nguồn cung đã được cải thiện, sức mua trên thị trường vẫn khá yếu khi người mua ngày càng thận trọng trước áp lực lãi suất và giá nhà ở mức cao.

Trong bối cảnh đó, thay vì điều chỉnh giảm giá niêm yết, nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn tăng các chương trình ưu đãi nhằm kích thích giao dịch và cải thiện dòng tiền.

Chủ đầu tư ưu tiên tăng chiết khấu thay vì giảm giá bán

Thay vì công bố giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư đang triển khai hàng loạt chính sách bán hàng hấp dẫn như:

Chiết khấu thanh toán sớm.
Hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng.
Ân hạn nợ gốc trong thời gian dài.
Kéo dài tiến độ thanh toán.
Hỗ trợ vay với tỷ lệ cao.

Theo DXS-FERI, đây là hình thức "giảm giá kỹ thuật". Giá niêm yết của sản phẩm vẫn được giữ nguyên, nhưng tổng chi phí thực tế mà khách hàng phải bỏ ra giảm đáng kể nhờ các ưu đãi tài chính.

Chiến lược này giúp doanh nghiệp vừa kích cầu hiệu quả, vừa tránh tác động tiêu cực đến mặt bằng giá của toàn dự án cũng như giá trị tài sản đã bán trước đó.

TP.HCM và vùng phụ cận cũng ghi nhận xu hướng tăng ưu đãi tài chính

Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy, trong quý II/2026, thị trường TP.HCM và vùng phụ cận có hơn 12.000 sản phẩm mới, tăng 13% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, sức mua trên thị trường sơ cấp lại giảm khoảng 11%, khiến các chủ đầu tư đồng loạt tung thêm nhiều chương trình ưu đãi thay vì điều chỉnh giá bán.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, việc giảm giá công khai không phải là lựa chọn dễ dàng bởi điều này có thể kéo mặt bằng giá toàn dự án đi xuống, ảnh hưởng tới khách hàng đã mua trước, đồng thời tác động đến giá trị tài sản bảo đảm và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

Trong khi đó, chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hay giãn tiến độ thanh toán vẫn mang lại lợi ích thực tế cho người mua mà không ảnh hưởng đến giá niêm yết.

Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản đang thay đổi

Theo các chuyên gia, mục tiêu của doanh nghiệp bất động sản hiện nay đã có nhiều thay đổi so với giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng.

Nếu trước đây, ưu tiên hàng đầu là tối đa hóa lợi nhuận thông qua việc tăng giá bán, thì hiện nay doanh nghiệp tập trung nhiều hơn vào:

Duy trì dòng tiền.
Đảm bảo thanh khoản.
Đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ dự án.
Giảm áp lực tài chính.

Điều này đồng nghĩa các chủ đầu tư sẵn sàng chia sẻ một phần lợi nhuận thông qua các chương trình ưu đãi để thu hút khách hàng và duy trì hoạt động kinh doanh trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn.

Hết thời kỳ "mua nhanh, bán chóng"

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, thị trường nhà ở đang bước sang chu kỳ phát triển mới, nơi giá bán không còn hoàn toàn phụ thuộc vào chi phí phát triển dự án mà chịu ảnh hưởng lớn từ sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường.

Sau nhiều năm giá nhà tăng mạnh, mặt bằng giá hiện đã ở mức cao trong khi lãi suất vay mua nhà vẫn dao động quanh mức 12-14%/năm. Điều này khiến người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền.

Theo JLL, chi phí đất, xây dựng và vốn có thể tiếp tục tăng, nhưng điều đó không đồng nghĩa giá bán sẽ tăng tương ứng. Khả năng hấp thụ của thị trường mới là yếu tố quyết định mức giá mà doanh nghiệp có thể áp dụng.

Bên cạnh đó, người mua hiện nay cũng quan tâm nhiều hơn đến:

Giá trị thực của sản phẩm.
Chất lượng quy hoạch.
Tiện ích nội khu.
Tiềm năng khai thác.
Khả năng tăng giá trong tương lai.

Thông tin ngày càng minh bạch khiến các chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào việc tăng giá.

Triển vọng thị trường bất động sản cuối năm 2026

DXS-FERI dự báo trong 6 tháng cuối năm 2026, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng phân hóa.

Nguồn cung mới dự kiến bổ sung khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước lên hơn 100.000 sản phẩm.

Tuy nhiên, sức cầu vẫn được dự báo duy trì ở mức thận trọng với tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 20-30%.

Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng sẽ tiếp tục đi ngang. Các doanh nghiệp sẽ ưu tiên triển khai chính sách chiết khấu, hỗ trợ tài chính và ưu đãi thanh toán thay vì giảm giá trực tiếp.

Về dài hạn, JLL dự báo khu vực phía Nam sẽ có thêm khoảng 40.000 căn hộ từ các dự án đã được quy hoạch hoặc công bố trong vòng 5 năm tới. Khi nguồn cung ngày càng dồi dào và người mua có nhiều lựa chọn hơn, dư địa tăng giá của các chủ đầu tư được dự báo sẽ tiếp tục thu hẹp.

Kết luận

Diễn biến của thị trường bất động sản năm 2026 cho thấy chiến lược bán hàng đang có sự thay đổi rõ rệt. Thay vì giảm giá công khai, các chủ đầu tư lựa chọn tăng chiết khấu, hỗ trợ tài chính và kéo dài tiến độ thanh toán nhằm duy trì giá trị dự án nhưng vẫn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng.

Trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự phục hồi và lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, các chính sách bán hàng linh hoạt được kỳ vọng sẽ tiếp tục là công cụ quan trọng giúp doanh nghiệp kích cầu và thúc đẩy giao dịch trong thời gian tới.