TPHCM không áp dụng bảng giá đất và hệ số K khi bồi thường giải phóng mặt bằng

Từ ngày 1/7, TPHCM chính thức áp dụng quy định mới về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhằm triển khai Nghị quyết 254 của Quốc hội và các quy định liên quan của Luật Đất đai. Theo quy định này, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không còn căn cứ vào bảng giá đất hay hệ số K mà được xác định theo giá đất cụ thể của từng trường hợp.

Bồi thường thu hồi đất được xác định theo giá đất cụ thể

Theo quy định mới của UBND TPHCM, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng sẽ áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể thay vì sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K.

Việc định giá sẽ được thực hiện đối với từng thửa đất, từng vị trí và từng trường hợp theo quy định của pháp luật. Đơn vị tư vấn có chức năng sẽ tiến hành khảo sát, thu thập thông tin thị trường và xác định giá đất trước khi cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt.

Cách làm này được kỳ vọng sẽ giúp mức bồi thường phản ánh sát hơn giá trị thực tế trên thị trường, góp phần đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời hạn chế tình trạng chênh lệch lớn giữa giá bồi thường và giá giao dịch thực tế.

Hệ số K vẫn được áp dụng trong nhiều trường hợp khác

Mặc dù không sử dụng khi xác định mức bồi thường giải phóng mặt bằng, hệ số điều chỉnh giá đất vẫn tiếp tục được áp dụng đối với nhiều trường hợp theo quy định.

Đây là căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai như:

• Chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
• Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
• Xác định giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
• Gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quy định.

Theo quyết định mới, hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường (K1) và hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác (K3) đều được giữ ở mức 1. Điều này đồng nghĩa việc tính toán nghĩa vụ tài chính sẽ bám sát bảng giá đất hiện hành và không phát sinh thêm chi phí từ hai hệ số này.

Hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất không tăng thêm chi phí

Đối với hộ gia đình và cá nhân thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, hệ số K được áp dụng ở mức 1.

Nhờ đó, tiền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất hiện hành mà không phải cộng thêm hệ số điều chỉnh, giúp người dân chủ động hơn khi tính toán chi phí thực hiện các thủ tục về đất đai.

Đây được xem là một trong những điểm đáng chú ý của quy định mới, góp phần giảm áp lực tài chính đối với nhiều trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Dự án bất động sản áp dụng hệ số K theo quy hoạch

Riêng đối với các dự án đầu tư xây dựng, ngoài bảng giá đất còn áp dụng hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2).

Hệ số này được xác định dựa trên quy mô và hệ số sử dụng đất của từng dự án.

Đối với dự án nhà ở cao tầng, hệ số K2 dao động từ 1 đến 1,7 lần tùy theo mật độ và hệ số sử dụng đất. Những dự án có quy mô càng lớn hoặc hệ số sử dụng đất càng cao sẽ áp dụng mức điều chỉnh tương ứng cao hơn.

Trong khi đó, các dự án nhà ở thấp tầng, khu công nghiệp và cụm công nghiệp được áp dụng hệ số từ 1 đến 1,3 lần tùy từng trường hợp.

Việc phân chia theo từng nhóm dự án nhằm phản ánh đúng giá trị khai thác của quỹ đất và đảm bảo tính công bằng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính.

TPHCM sẽ tiếp tục điều chỉnh hệ số K nếu thị trường biến động

UBND TPHCM cho biết hệ số điều chỉnh giá đất không phải là mức cố định lâu dài.

Trong quá trình triển khai, nếu xuất hiện biến động lớn của thị trường hoặc phát sinh những bất cập trong thực tế, thành phố sẽ xem xét rà soát và điều chỉnh để phù hợp hơn với diễn biến giá đất.

Việc cập nhật thường xuyên được kỳ vọng sẽ giúp chính sách giá đất phản ánh sát thực tế, hạn chế khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước xác định và giá giao dịch trên thị trường.

Hệ số K được xây dựng cho toàn bộ 168 phường, xã và đặc khu

Theo quyết định mới, hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng riêng cho 168 phường, xã và đặc khu trên địa bàn TPHCM.

Hệ số được áp dụng đối với cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo từng tuyến đường, từng khu vực và từng vị trí cụ thể.

Đây là căn cứ quan trọng để cơ quan quản lý xác định nhiều nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đến thuế, phí và các khoản thu khác theo quy định.

Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 đã có hiệu lực từ ngày 1/7. Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM được giao chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan để hướng dẫn và tổ chức triển khai thống nhất trên toàn địa bàn.